La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es la primera ley estatal que regula el alquiler desde 1994. Sus ejes: (1) definición de "gran tenedor" (10+ inmuebles o 1.500 m²; 5+ en zonas tensionadas); (2) declaración de "zonas de mercado residencial tensionado" (competencia autonómica, criterios: alquiler + gastos > 30 % renta media, o subida > IPC + 3 puntos en 5 años); (3) límite a la actualización anual del alquiler (índice de referencia, no IPC, desde 2025); (4) prórroga extraordinaria de 1 año para inquilinos vulnerables en zonas tensionadas; (5) obligación de oferta previa de alquiler social antes de desahucio (grandes tenedores); (6) recargos de IBI a viviendas vacías (hasta 150 %).
La ley nace coja: las CCAA del PP (Madrid, Andalucía, Valencia, Galicia, Murcia) se niegan a declarar zonas tensionadas, argumentando que "interviene el mercado" y ahuyenta inversión. Madrid, con los alquileres más caros, no ha declarado ni una. El Gobierno ha recurrido al Tribunal Constitucional la negativa de Madrid (art. 161 CE: suspensión de autonomía), un pulso institucional sin precedentes. Mientras, el índice de referencia (previsto para 2025) sustituirá al IPC como techo de subida, pero su metodología (datos de fianzas, catastro, INE) genera incertidumbre: ¿bajará los alquileres o solo frenará su escalada?