El debate de fondo trasciende la ley: ¿la vivienda es un activo financiero o una infraestructura social? Tres modelos compiten. El modelo propietarista (PP, banca, promotoras): liberalizar suelo, rebajar impuestos, facilitar desahucios, "que el mercado fluya". El modelo regulador (PSOE, Sumar, sindicatos): límite de precios, parque público, obligación de alquiler social, función social de la propiedad (art. 33 CE). El modelo transformador (movimientos de vivienda, PAH, sindicatos de inquilinos): vivienda como derecho humano vinculante, expropiación de vacías de grandes tenedores, parque público masivo (10 % en 10 años), dación en pago retroactiva.
La demografía aprieta: España necesita 600.000 viviendas nuevas en 2030 (BBVA Research), pero la construcción solo arranca 100.000/año; el suelo finalista escasea, la mano de obra falta (envejecimiento del sector), y la burocracia urbanística tarda 7-10 años en liberar suelo. La vía rápida: rehabilitación del parque vacío (3,4 millones) y de oficinas obsoletas (post-covid), con incentivos fiscales y agilización administrativa. La vía estructural: una ley de suelo estatal que reserve el 30 % de nueva edificación a vivienda protegida en alquiler, financiada con recargos a vacías y plusvalías. El coste de no actuar: una generación que no emancipa (edad media 30,4 años), natalidad en mínimos históricos (1,16 hijos/mujer), y una brecha intergeneracional que quiebra el pacto de bienestar. La vivienda no es un mercado más: es el suelo donde se asienta la ciudadanía.